В этой статье расскажем о тонкостях оформления документов при покупке недвижимости в Европе в островном государстве Средиземного моря – Мальте, являющегося членом ЕЭС. Договор купли-продажи в этой стране состоит из двух частей: предварительного соглашения и окончательного акта о передаче права собственности.
Предварительный договор купли-продажи — это частное соглашение двух сторон, продавца и покупателя. Как правило, его составляет адвокат или нотариус, однако стороны могут составить его сами. В предварительном договоре продавец обязуется продать определенный объект недвижимости, а покупатель дает обещание этот объект купить. Уже в этом договоре определяется цена и все прочие условия сделки. Позднее в официально засвидетельствованном акте они уже не могут быть изменены без взаимного согласия сторон. Предварительное соглашение имеет обязательную силу для обеих сторон, ни одна из сторон не вправе отказаться от предварительного договора, если на то нет соответствующих причин (неправомочность продавца, наличие неизбежного обременения объекта недвижимости, обнаружение недостатков объекта недвижимости) и в договоре отсутствует соответствующая оговорка. Если стоимость покупки уже выплачена, сторону, пытающуюся выйти из договора, все-таки можно заставить купить (или продать) объект недвижимости.
Принято, что покупатель предоставляет продавцу залог, не превышающий 10% стоимости покупки. Как правило, эта сумма помещается на счет эскроу, которым управляет по доверенности нотариус. Если покупатель без правовых оснований расторгает договор, продавец, вместо того чтобы добиваться совершения покупки в судебном порядке, может оставить себе предварительно выплаченную сумму.
В течение трех недель после подписания предварительного соглашения нотариус обязан зарегистрировать его в финансовом департаменте Налогового управления и уплатить регистрационный сбор в размере 1% контрактной стоимости. Если окончательный контракт не заключается, финансовый департамент полностью возвращает выплаченную сумму.
Обычно стороны согласовывают срок действия предварительного договора. Если такое соглашение отсутствует, на основании закона этот срок ограничивается тремя месяцами.
В течение этого времени нотариус изучает государственный реестр, чтобы предоставить покупателю нужные сведения о правомочности продавца распоряжаться недвижимостью и наличии обременений в виде ипотеки, особых прав или сервитутов. Если покупатель удовлетворен полученной информацией, нотариус составляет свидетельство об окончательной передаче прав, которое после регистрации в государственном реестре и становится основанием для перехода права собственности. Нотариус должен зарегистрировать свидетельство в реестре в течение 15 дней после составления. Юридически действительными признаются только договоры купли-продажи, составленные нотариусом. Любое иное соглашение между сторонами, формально не удостоверенное нотариусом, не имеет юридической силы. Если по этим и другим вопросам потребуется юридическая консультация на сайте http://licenziya-minkult.ru/prinyata-novaya-metodika-rascheta-smetnoj-stoimosti-rabot-na-okn/ юристы смогут оказать профессиональную помощь.