Согласно нормам мальтийского гражданского права, каждый покупатель и каждый продавец должны быть юридически правомочны на совершение сделки, а если сделка заключается от имени другого лица, необходима письменная доверенность. Доверенность, выданная за рубежом, должна быть удостоверена иностранным нотариусом или мальтийским дипломатом.
На Мальте возраст совершеннолетия и дееспособности составляет 18 лет. Однако договоры, заключенные лицами в возрасте от 14 до 18 лет, могут быть оспорены только самими этими лицами. В каждом случае суд решает, следует ли признать такой договор недействительным или же оставить в силе.
Претензии третьих сторон и неуплаченные налоги
Третьи лица не вправе предъявлять права на недвижимость или выдвигать требования к ее новому собственнику. Исключение составляют случаи, когда их право зарегистрировано в качестве ипотеки или особого права, либо, когда они обладают правом узуфрукта. Смена собственника сама по себе не может служить основанием для расторжения договора с арендатором или изгнания лиц, проживающих на участке. Поскольку недвижимость не облагается налогом, неуплаченные налоги также не являются обременением. Налоговая задолженность продавца никак не сказывается на продаваемой недвижимости, если обеспечением по невыплаченному долгу не является ипотека или особое право.
Владение недвижимостью может быть связано с необходимостью уплаты арендного долга (эмфитевзис). Важно удостовериться в том, что приобретаемый объект недвижимости не обременен таким долгом. При наличии обременения его условия необходимо выяснить перед покупкой. Эти условия могут очень серьезно ограничивать права покупателя, и потому их следует предварительно тщательно изучить.
Охрана окружающей среды, природы и культурного наследия
Защитой окружающей среды, охраной ландшафта и охраной исторических памятников занимается мальтийская экологическая служба. На Мальте различают «зоны застройки» и «зеленые зоны». Добиться разрешения на строительство в «зеленой зоне» очень сложно. Однако ограничения действуют и на территориях, допускающих застройку. Не все проекты получают разрешение. На определенных территориях допускается надстройка зданий в различном объеме и в установленных пределах. Иностранцы не могут приобретать исторические памятники и здания, имеющие важное историческое значение.
Доступ к материалам и документам
Проверкой различных реестров и документов обычно занимается не покупатель, а нотариус. Он передает собранную им информацию в адвокатское бюро покупателя, которое, в свою очередь, проверяет правовые титулы и обременения недвижимости. Никогда не следует полагаться только на данные, предоставленные нотариусом. Дело в том, что нотариус не имеет права давать советы сторонам, планирующим заключить сделку, и не несет профессиональной ответственности за интерпретацию результатов, полученных при просмотре публичного реестра. Обычно нотариуса выбирает покупатель. Помимо нотариуса, целесообразно обратиться к услугам адвоката.
Имеет смысл также привлечь архитектора, который проверит техническое состояние здания и дополнительно наведет справки в мальтийском ведомстве экологии и планирования территорий относительно наличия соответствующих разрешений на строительство здания.
Ключевые моменты, которые должен учитывать продавец
Хотя закон не предписывает порядок распределения расходов, связанных с заключением договора купли-продажи, на практике этот порядок установился настолько жестко, что отклонения практически невозможны. Сбор за передачу права собственности уплачивает покупатель, в дополнение к согласованной стоимости приобретения. Вознаграждение нотариуса и плату за проверку документов вносит покупатель.
Налог на прирост капитала уплачивает продавец. Услуги агента по недвижимости оплачивает продавец. Вознаграждение адвоката выплачивает та сторона, которая обратилась к нему за поддержкой. Вознаграждение архитектора выплачивает обратившаяся к нему сторона.